廣東省房協市場分析課題組

（廣東省房協市場研究部、 華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所 、

廣東省統計局固定資產投資統計處）

一、社會經濟環境

上半年廣東宏觀經濟運行 降溫 ， 完成國內生產總值 16018 億元，同比增長 10.7% ， 增幅回落 3.6 個百分點 ；完成全社會固定資產投資 4547 億元，同比增長 18.0% ，增幅下降 1.2 個百分點。城鎮居民人均可支配收入 10294 元，同比增長 10.8% ；扣除物價因素，實際增長 3.8% 。

二、數據分析

（一） 房地產投資

1 、 完成開發投資

廣東房地產完成開發投資 1342.87 億元，同比增長 34.13% ，與全國增長大體持平；增幅同比上升 2 個百分點。 房地產開發投資 占 GDP 比重為 8.38% ，同比高出 1.46 個百分點，低于全國水平 1.72 個百分點 （見表 1 ）。

表 1 完成開發投資增長數據表 單位：億元

地 區	時 間	國內生產 總值	固定資產 投資	房地產開發 投資	固定資產投資占 GDP 比重	房地產投資占 固定資產投資比重	房地產投資占 GDP 比重
全 國	2007 年上半年	118314	54158	9887	45.77%	18.25%	8.39%
	2008 年上半年	130619	68402	13196	52.37%	19.29%	10.1%
	同比增長 (%)	10.4	26.3	33.47	6.6 百分點	1.04 百分點	1.71 百分點
廣 東	2007 年上半年	14469.74	3853.15	1001.17	26.63%	25.98%	6.92%
	2008 年上半年	16018.01	4546.72	1342.87	28.39%	29.53%	8.38%
	同比增長 (%)	10.7	18.0	34.13	1.76 個百分點	3.55 個百分點	1.46 個百分點

圖一：廣東固定資產投資與房地產開發投資增長比較圖

按用途劃分的完成開發投資當中，住宅增幅在上年同期增長 32.41% 的基礎上，又有 36.22 % 的增長；辦公樓、商業用房同比分別增長 - 11.34% 、 5.98% ，與上年同期 24.80 % 、 16.0 % 增幅相比 下降較大；其他投資增長 54.17 % ，同比 提高近 10 個百分點 。數據表明，投資者 進一步加大了 對住宅 的開發投資， 其它投資則 成為新的投資熱點 （見表 2 ）。

表 2 按用途完成開發投資數據表 單位：萬元

	投資總額	住宅投資	辦公樓投資	商業用房投資	其它投資
2007 年上半年	10011729	7035117	467473	906813	1602326
2008 年上半年	13428720	9582944	414474	961074	2470228
同比增長 (%)	34.13	36.22	-11.34	5.98	54.17

2 、開發資金來源

上半年到位資金 1900.23 億元，同比增長 16.42%, 同比增幅下降 8.73 個百分點。其中，國內貸款 445.43 億元，同比增長 18.18% ，占本年到位資金的比重基本持平，增幅同比下降 6.32 個 百分點 ；外資 34.77 億元，同比下降 27.93 ％，占本年到位資金比重下降 1.13 個百分點；自籌資金 690.98 億元，同比增長 60.93% ，占本年到位資金比重增加 10.65 個百分點；定金和預付款 729.04 億元，同比下降 6.26% ，占本年到位資金比重下降 9.28 個百分點。（見表 3 ）

表 3 房地產資金來源基礎數據 表 單位： 萬元

	資金來源	國內貸款		外 資		自 籌		其它（定金、預付）
		金額	%	金額	%	金額	%	金額	%
2007 年上半年	16322268	3769164	23.09	482409	2.96	4293653	26.31	7777042	47.65
2008 年上半年	19002250	4454317	23.44	347694	1.83	6909834	36.36	7290405	38.37
同比增長 (%)	16.42	18.18	0.35 個 百分點	-27.93	-1.13 個 百分點	60.93	10.05 個 百分點	-6.26	-9.28 個 百分點

圖二：廣東房地產到位資金占開發資金比重圖

圖三：廣東房地產資金總額及增長態勢圖

圖四：廣東房地產資金來源結構圖

（二）購置土地與購置單價

與上年同期相比， 房地產企業 購置土地面積增長 49.76% ，應與去年大量購置土地后辦手續原因延后統計有關。購置金額增長 46.27% ，增幅減少近 40 個百分點。購置單價同比下降 2.52% ，增幅大幅度下滑 48 個百分點。（見表 4 ） 。

表 4 房地產企業購置土地數據表 單位：萬元、萬 m 2

時 間	土地購置
	面積	投資	單價（元 /m 2 ）
2007 年上半年	1254.47	1786854	1424
2008 年上半年	1878.72	2613658	1391
同比增長 (%)	49.76	46.27	-2.52
同比增幅	22.29 個百分點	-39.5 個百分點	-48.27 個百分點

圖五：廣東房地產企業購置土地面積和單價走勢圖

（三） 商品房建設

商品房 施工面積同比增長 35.18% ， 增幅增加 24.95 個百分點； 新開工面積同比增長 18.5 % ， 增幅下降 7.42 個百分點 ；竣工面積 增長 4.04 % ，與去年同期下降 3.81 ％對比，增幅明顯 。

商品住宅施工面積同比增長 36.01% ，竣工面積同比增長 4.99% ，未來一段時間住宅市場供應加大 （見表 5 ） 。

表 5 各類 商品房建設數據 表 單位： 萬 m 2

	面積	總數	住宅	辦公樓	商業	其他
2007 年 上半年	施工面積	14362.20	11141.40	588.40	1307.60	1324.81
	新開工面積	3536.90	2970.41	41.67	210.98	313.84
	竣工面積	1498.46	1214.85	56.63	135.73	91.25
2008 年 上半年	施工面積	19415.52	15153.76	699.22	1620.01	1942.53
	新開工面積	4191.28	3331.02	124.53	292.29	443.43
	竣工面積	1558.97	1275.49	18.31	141.53	123.64
同比增長 (%)	施工面積	35.18	36.01	18.83	23.89	46.63
	新開工面積	18.5	12.14	198.85	38.54	41.29
	竣工面積	4.04	4.99	-67.66	4.27	35.5

圖六：廣東商品房建設狀況圖

（四） 商品房交易

商品房銷售面積 2012.58 萬平方米，同比下降 20.35 ％；銷售額 1180.2 億元，同比下降 20.66 ％。其中， 第二季度 銷售面積 1199.84 萬平方米，環比增長 47.63% ； 銷售額 720.17 億元，環比增長 56.55% 。 上半年商品房均價是 5864 元 / 平方米，同比微降 0.39%, 環比下降 0.51% ；其中 第二季度 6002 元 / 平方米，環比增長 6.04 % 。

商品住宅均價 5711 元 / 平方米，同比增長 2.77%, 環比下降 0.12% ；其中第二季度 均價 5821 元 / 平方米，環比增長 4.96% （見表 6 ）。

表 6 房地產交易數據表

時 間	商品房銷售面積（萬 m 2 ）	商品房銷售額（億元）	均價 （元 /m 2 ）	住宅銷售面積 （萬 m 2 ）	住宅銷售額 （億元）	均價 （元 /m 2 ）
2007 年上半年	2526.73	1487.44	5887	2298.79	1277.50	5557
2008 年上半年	2012.58	1180.20	5864	1849.53	1056.28	5711
同比增長 (%)	-20.35	-20.66	-0.39	-19.54	-17.32	2.77
2008 年 1 季度	812.74	460.02	5660	739.09	409.89	5546
2008 年 2 季度	1199.84	720.17	6002	1110.44	646.39	5821
環比增長 (%)	47.63	56.55	6.04	50.25	57.7	4.96

圖七：廣東商品住宅銷售狀況圖

（五） 市場消化系數

市場消化 系數（注 1 ）越大，說明市場越活躍，消化能力越強。與上年同期相比，上半年市場整體消化系數均為負增長， 下降 0.4270 ，反映市場 活躍程度不夠， 消化能力較差（見表 7 ）。

表 7 生成指標數據表

名 稱	2007 年 上半年	2008 年 上半年	總體增長
市場消化系數	1.7719	1.3449	-0.4270

圖八：廣東商品房消化系數走勢圖

（六）二手房交易

上半年全省二手房銷售面積 1645.54 萬平方米，銷售額 434.40 億元，同比分別下降 24.79% 和 32.61% ；銷售均價 2640 元 / 平方米，同比下降 10.39 % 。其中廣州、深圳二手房銷售面積分別為 327.71 萬平方米和 224.94 萬平方米；銷售額 分別為 142.64 億元和 128.71 億元；銷售 均價分別為 4353 元 / 平方米、 5722 元 / 平方米；同比分別增長 17.08% 和 9.87% 。

第二季度廣州、深圳二手房銷售面積分別為 168.61 萬平方米、 140.36 萬平方米，環比分別增長 5.98% 和 65.95% ；銷售額分別為 74.26 億元、 75.67 億元；環比分別增長 8.61% 和 42.69% 。二季度 廣州 二手房均價 4404 元 / 平方米，環比增長 2.48% ；深圳 二手房均價 5391 元 / 平方米，環比下滑 14.02% （見表 8 ）。

表 8 二手房交易數據表

地 區	時 間	銷售面積（萬 m 2 ）	銷售額（萬元）	均價 （元 /m 2 ）
全省	2007 年上半年	2188.07	6445686	2946
	2008 年上半年	1645.54	4343983	2640
	同比增長 (%)	-24.79	-32.61	-10.39
廣 州	2007 年上半年	483.08	1796308	3718
	2008 年上半年	327.71	1426421	4353
	同比增長 (%)	-32.16	-20.59	17.08
	2008 年 1 季度	159.1	683787	4298
	2008 年 2 季度	168.61	742634	4404
	環比增長 (%)	5.98	8.61	2.48
深 圳	2007 年上半年	668.03	3479200	5208
	2008 年上半年	224.94	1287060	5722
	同比增長 (%)	-66.33	- 63.0	9.87
	2008 年 1 季度	84.58	530330	6270
	2008 年 2 季度	140.36	756730	5391
	環比增長 (%)	65.95	42.69	-14.02

數據來源：廣東省建設廳

（七） 商品房 空置

上半年末商品房空置總量 1586.42 萬平方米，較 2007 年末增加 7. 2 萬平方米 ， 增長 0.46 ％。其中住宅空置增加 60.35 萬平方米，增長 8.03 ％。值得關注的是，其他物業待銷面積大幅度減少， 滯銷和積壓面積大幅度 增加，反映其空置的時間結構惡化 （見表 9 ）。

表 9 房地產 空置 數據表 單位： 萬 m 2

			總數	住宅	辦公樓	商業	其他
2007 年 末	空置面積		1579.21	751.61	104.59	439.42	283.59
	其中	待銷	491.74	268.05	33.97	100.04	154.59
		滯銷	689.57	352.77	25.71	189.32	121.76
		積壓	397.9	130.79	44.91	150.06	72.14
		滯銷和積壓	1087.47	483.56	70.63	339.39	129.0
2008 年 2 季度末	空置面積		1586.42	811.96	98.06	396.42	279.97
	其中	待銷	498.54	293.33	29.80	87.68	87.73
		滯銷	729.29	402.9	31.22	178.11	117.06
		積壓	358.58	115.73	37.03	130.63	75.18
		滯銷和積壓	1087.87	518.64	68.26	308.74	192.24
增長 (%)	空置面積		0.46	8.03	-6.24	-9.79	-1.28
	其中	待銷	1.38	9.43	-12.28	-12.36	-43.25
		滯銷和積壓	0.04	7.25	-3.36	-9.03	49.02

圖九：廣東商品房空置狀況變動圖

三、結論

1 、關于資金供應和土地供應。在商品房施工面積大幅度增加的同時，開發到位資金增幅下滑近 9 個百分點 ；到位資金占開發資金的比例下降至 2003 年上半年以來最低。 從資金來源看，國內貸款增幅放緩，定金、預付款負增長，自籌資金增速加快，增幅達 2003 年上半年以來最高， 顯示整個資金鏈條趨緊 。 土地購置單價從連續 3 年（上半年）高位增幅逆轉為輕微跌幅（ -2.52% ）。

2 、關于開發投資和商品房供應。房地產開發投資同比增幅 為 2003 年上半年以來最大，考慮到建材和人工漲幅高，開發投資實際增幅應適當調低 。商品房 施工面積增幅為近年最大，應與閑置土地政策收緊有關，將會加大后市的銷售壓力。

3 、關于銷售和空置狀況。商品房銷售面積和銷售金額同比均下降兩成，為近 5 年（上半年）來首次降幅。市場消化系數自 2003 年上半年不斷攀升以來首次下滑，低于 2006 年上半年水平。商品住宅空置量出現近 5 年（上半年）來首次增長。二手房銷售量與銷售額同比分別下降 25 ％和 33 ％。

4 、關于房價。商品房銷售均價同比環比均微降， 基本回落到去年同期水平 。二手房均價同比下降一成。

5 、綜上所述，除開發投資額、商品房施工面積等項增幅較大外，其余各項指標與 2003 年以來各年度的上半年相比，均呈現較低的增幅，甚至出現跌幅，反映出市場延續去年四季度以來繼續深度調整。當前狀況如果延續，隨著去年企業擴張帶來后市供應量的增加，下半年商品房空置量有增大趨勢。

2008 年 7 月 22 日

注 1 ： “市場消化系數”是通過計算一定時期內商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。

市場消化系數計算公式： 銷售面積 / （ k ×竣工面積 + 待銷面積×以月為單位的時段數 /12 ）。

一般公式定義為：市場實現吸納量 / 市場有效供應量。

系數的分子為銷售面積，含現樓和預售；分母為新竣工面積（由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償等，因此可銷比例 k 取為 0.8 ）＋待銷面積（小于 1 年的空置量）。