新疆解禁集資建房的消息傳出后，社會反響強烈，各方褒貶不一。中國人民大學房地產信息中心副主任曲衛東接受《市場報》記者采訪時認為，經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房建設，眼下無法解決大部分百姓的住房保障難題；集資建房是合作建房的一種形式；現代的合作建房是一種很好的住房保障模式，應該成為與商品房并存的住房供應模式，并可以成為百姓安居的擔綱者。

　　歷史上的4種合作建房

　　曲衛東向《市場報》記者介紹了歷史上的4種合作建房模式。

　　1998年前，住房主要由單位提供。在這種制度下，政府無償提供土地，企業提供資金，這是第一種合作建房。但其存在弊?。阂环矫?，職工退休后仍居住在原住房，而且其子女往往還要繼承，這樣企業就要不斷籌資建房以維持新老員工及其子女的住房保障；另一方面，住房的維修、取暖等物業服務范圍大部分由建房企業承擔，長期之下成為企業重負。

　　第二種合作建房出現在外企和私企。改革開放以來，單位作為社會細胞的職能逐漸退化，出現了一些不能編制在單位結構之內的個人，比如外企員工和私營企業主等。這時，市場上出現一些合作建房的嘗試。1994年，以摩托羅拉公司為代表的一批較早進入中國市場的外企開始聯合政府進行合作建房，以解決其員工的住房問題，以貨幣分配的方式面向其內部核心層員工出售。這可以視為一種從單位提供員工住房到市場化的商品房的過渡形式。

　　2003年以來房價猛漲，普通百姓面對買不起房的尷尬，2003年于凌罡開始在網絡上召集志同道合者跳過開發商，“親自”建房，開了京城合作建房的第一例。于凌罡組織合作建房的目的在于降低建房成本，但他獲得成功的必要環節是政府支持，且主要體現在土地獲得上。但他這個松散組織與專業的開發商在土地競爭中必然不占優勢，而這很大程度上是因為非企業合作建房缺乏法律規定。

　　曲衛東認為，近期新疆解禁集資建房，也是一種合作建房，可以解讀為一種政府開啟住房保障的新模式，但其中規定的“處級干部100平方米”等規定應取消，因為這相當于又恢復了計劃經濟時代單位分房的模式?！艾F在的合作建房，應該用來解決現代的新問題?！?/P>

　　合作建房是一種好思路

　　曲衛東說，合作建房和經濟適用房的主要區別有二：一方面，合作建房面對的是確定的購買人群，比如一個或幾個企業的員工或者幾百個個人的聯合組織，而經濟適用房面對的銷售群體是不確定的個人，他們不一定屬于共同的組織；另一方面，經濟適用房的資金投入由開發商承擔，開發商能不能收回成本、獲得多少利潤取決于房屋銷售的情況。這就使一些中小開發商和資金運轉有困難的開發商止步不前，而且由于利潤較低，經濟適用房也引不起開發商的興趣。而合作建房的資金投入由購房者直接投入，且不以贏利為目的，故而一方面保證了資金的投入，另一方面解決了投資者積極性的問題。

　　他認為，從長期來看，不僅政府部門，其他企業與個人聯合組織等其他形式的合作建房也應被允許，并且獲得法律保護?，F代的合作建房應解決現代社會中出現的新問題，它有助于控制市場的價格壓力控制，是一種很好的住房保障模式。合作建房最終應該成為與商品房并存的住房供應模式，并能起到住房保障的社會功能，而商品房作為選擇高檔住宅或開發房地產投資產品使用。

　　現有住房提供模式面臨困境

　　曲衛東認為，政府實施過的和正在實施的經濟適用房、限價房等都面臨著因為利潤低而缺乏開發商的投資的困境，故而不能解決大部分人所面臨的問題。合作建房應該成為百姓安居的擔綱者。

　　他向記者界定合作建房時說，任何形式的住房提供，土地和資本都是住房成本的主要決定因素。合作建房就是由有組織的個人，有能力的企業等承擔第一部分的資金投入，把項目承包給開發商，由政府以低于商品房的價格提供土地，就降低了建房的成本，住房歸投資組織所有。

　　曲衛東說，到2002年，土地使用已經用完全市場化的有償出讓代替了先前的無償劃撥方式。為了鼓勵人們買房，政府通過金融系統進行宏觀調控，大幅度降低了貸款利率和存款利率。隨著房價猛漲，商品房本身的投資用途被擴大。由于上述原因，政府開始宏觀調控提高貸款利率和存款利率，同時提高首付款的額度，導致商品房成交量開始下降，并引發開發商資金鏈緊張。

　　曲衛東認為，面對多樣化的需求，在商品房市場中僅僅運用宏觀調控手段可能是不夠的。因為除非政府能夠適度、及時和精確地調控，依靠信貸機構的利率調整來控制房價，很可能會導致市場在房價飆升和開發商資金運轉困難這兩個極端之間擺動。

摘自：市場報