有業內人士指出，由于操作層面等具體問題解決不了，兩項政策可能還是很難逾越宏觀調控的執行難題
　　　　
　　宏觀調控明顯又緊密起來了。

　　10月9日，國土資源部正式發布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確規定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。

　　而9月27日，央行與銀監會共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(即359號文)，將第二套房的首付比例提至四成，同時，其利率也不得低于基準利率的1.1倍，并將嚴格控制商業銀行的房地產開發貸款。

　　兩項政策可謂是大刀闊斧。然而，有業內人士指出，由于操作層面等具體問題解決不了，兩項政策可能還是很難逾越宏觀調控的執行難題。

　　“如果沒有更多相關政策出臺，明年上半年房價借奧運會繼續上漲，風險還會很大?！敝袊鴩H金融公司研究部高級經理白宏煒在接受本報記者采訪時坦言。
　　
　　收緊信貸賽跑漲價預期
　　
　　這個國慶長假似乎注定成了兩項政策的分界點，節前359號文，節后39號令。

　　實際上，359號文件出臺的前后幾天，市場反應還十分明顯。

　　然而，好景不長，這種下挫態勢在經過了一個長假的消化之后，很快又調轉頭來，繼續上揚，并在假后第一個交易日來了一個“開門紅”。究其原因，業內人士認為，這與新政將有可能產生的“實際效應”不無關系。

　　“商業銀行控制開發貸款，真正沖擊的是資金有限的中小房地產公司，對于萬科、保利、招商地產這些資本雄厚，融資渠道多樣的上市地產公司而言，不會產生實質性的影響；其次，經濟的快速發展以及城市化進程的推進都在不斷的增加商品住房的需求，供不應求仍然是樓市未來一段時間內的決定性因素，對第二套房提高首付款比例及利率雖然限制了部分投資需求，但并不能扭轉供不應求的局勢，未來樓市仍有極大的發展空間?！苯鹩烧J為，正是基于這種判斷，359號文件似乎并沒有改變地產股長線漲勢的格局。

　　跳出資本市場來談，似乎也不容樂觀。

　　此前雖有媒體報道深圳等城市受政策影響房屋日銷售量急劇下降的情況，在北京，記者也了解到，很多原本打算在國慶節期間推出的樓盤都紛紛向后延期，而消費者中，觀望態度也暫時占據了上風，甚至出現了退單的現象。

　　“新政通過首付和利率對投資者相應控制，增加投資成本，分散部分投資需求，但第二套房本身沒有明確界定。從投資角度看，各個區域不一樣，投資成本增高后收益是否降低不好說，另外，投資渠道現在有所增加，新政是否能掠走投資樓市的資金也不好說?！敝性禺a華北區副總經理殷則環指出。

　　據了解，目前，對于第二套房的界定到底是以個人還是以家庭為標準，各大銀行做法并不統一。

　　“現在回報有兩種，一是租賃回報，一是增值收益回報。如果增值仍然很高，控制不了的話，投資需求就會一直存在。同時，如果投資回報仍舊比投資其他行業要高，投資者仍舊不會撤出樓市?！币髣t環說，這里存在一個對房地產大勢判斷的問題。

　　金地集團總裁張華綱也認為，樓市里的確會有一部分投資者，但也不至于把房價推得如此之高，其實還有很大一部分需求是恐慌性需求，“大學一畢業或畢業一兩年就要買房?！?BR>　　
　　提高門檻謹防土地壟斷
　　
　　金融政策效應的大討論還沒結束，節后，國土資源部359號文又如一枚重磅炸彈出爐，給金秋十月的房地產市場增加了幾分緊張的色彩。

　　“這個政策對于開發商的資金鏈影響非常大?！标柟?00董事長易小迪在接受本報記者采訪時坦言，之前，如果拿了1000畝土地，付三分之一的土地出讓金就能拿到300畝左右的土地證，要是按此政策，交清了土地出讓金才能拿土地證的話，很多中小公司或者非上市公司可能就會被拒之于門外。

　　然而，也有業內人士擔心，國土資源部對土地出讓金“付清才能發放土地證”的政策會不會導致有限的土地資源被少數的上市公司和地產大鱷們壟斷，從而壟斷房價。而近一年的事實表明，上市公司占據了土地招拍掛市場的主角，地王紀錄不斷被刷新，房價和地價屢屢被推向新高。

　　“上市公司先拿土地來資本市場圈錢，然后再把圈來的錢高價圈地，周而復始?！睒I內人士水皮直言，有人算過一筆賬，目前這些以地王價格拿下的土地，都是建立在之后五年房地產價格要以每年漲20％的速度之上。房價不漲都不可能。

　　而剛剛香港上市的潘石屹一聽到這個消息，第一反應就是“利好”。

　　“這對我們公司是一個利好的消息，因為我們的競爭對手少了，現在拿一塊地的話，動不動就是幾個億，幾十個億的資金，中國5萬多家的房地產公司，絕大多數的房地產公司想短時間里拿出這些資金的難度會比較大?！迸耸僬f。

　　業內人士善意地提醒，在給開發商設立資金門檻的時候，也要謹防壟斷的出現，否則調控的效果也將會大打折扣。
　　
　　政策方向
　　
　　有了以往幾年宏觀調控“失靈”的教訓，此次調控政策的緊密出臺不免會讓業界對“越調越高”心存余悸。

　　“前不久，我問一個上市公司的老總，你們的利潤怎么會有這么高呢，他笑呵呵地回答我，這些利潤的一半都是來自于宏觀調控的貢獻?！迸耸俚难酝庵?，此前，宏觀調控實際上是房價高漲的主要推手之一。

　　而目前，房地產還將面臨更為趨緊的經濟熱問題，調控難度顯然已加大。

　　下一步房地產調控更多地將會與大的宏觀調控背景結合起來，加息被寄予很高的期望。

　　此前不久，獨立經濟學家謝國忠曾大膽建言一次加息200個基點。但也有不同意見者。

　　“金融政策必然加大力度，但是否一定反映在加息幅度增加多少點上還不好說，到底未來以多少個基點的方式加也很難判斷?！敝袊嗣翊髮W金融與證券研究所教授李樹森指出，利率是牽一發動全身的政策，一定要仔細權衡。

　　李樹森更傾向于采取加息加調整存款準備金率加公開市場業務相結合的貨幣手段來調整。

　　金育松則認為，加息及物業稅是最有可能兌現的，并對房地產行業產生實質性影響的政策。

摘自：粵建網